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深圳開展學位房虛假宣傳專項治理,購買學位房如何避“坑”?

顏宇丹 發表于[2019-07-24]

2019年7月15日,深圳市市場監督管理局聯合深圳市住房和建設局,利用智慧市場監管指揮中心在全市開展學位房虛假宣傳專項治理“7.15”統一執法行動。


根據7月13、14日的線索摸排情況,深圳市市場監管局市場稽查局和11個轄區監管局共出動執法人員335人次,檢查樓盤71個,檢查房地產中介企業53家,現場責令改正14家,擬立案27宗。其中,有樓盤對學位房進行虛假宣傳,如羅湖區某樓盤宣傳項目周邊匯聚水庫小學、東湖中學、百仕達小學等重點學校。


據媒體報道,在執法人員查處并通報樓盤違規前,該樓盤無論是案場置于核心區域展示的項目區位圖,還是大型的推廣海報及各種營銷物料中,都將“學位房”作為核心賣點。當時現場銷售人員也稱,“項目是學區房,就學家庭只要滿足積分政策,小孩即可入讀水庫小學,該學校是省一級小學。”

 

《南方日報》就學位房虛假宣傳采訪了我,以下是我在新浪網做的一期關于學位房的直播節目。

買房大講堂 ‖ 購買學位房如何避“坑”?


嘉賓:顏宇丹律師

時間:2017年2月23號下午3點

地點:新浪樂居直播間


簡介:

最近,深圳的學位房又火了,上周末百花學位看房量達至高峰。2月18—19日,兩天時間成交約17套。家長為了孩子不輸在教育的起跑線上,不惜花費重金購置一套屬于教育質量好的小學學區的房產。

深圳學位房主要集中在羅湖、福田、南山等片區,其中以百花、東門、翠竹、香蜜湖,竹子林、蛇口、南頭、前海以及科技園南區為主。這些熱點片區的名校學位房的房價一直是居高不下,有些名校片區的學位房每平方米售價甚至高達16萬元。

家長花高價買來的學位房到底是否值得?學位房等于100%直讀率嗎?買了學位房后卻發現孩子上不了,怎么辦?買學位房應該要注意哪些“雷區”?

 

顏宇丹律師做客新浪樂居直播間,普及關于學位房的法律知識,你該如何避“坑”?


主持人:買了學區房就一定能入學嗎?

顏宇丹律師:學區房是指教育行政主管部門根據每年片區入學生源劃出來的一個范圍,在這個范圍里學生可通過享受義務教育免試就近入學。學區房每年招生范圍會隨著片區各社區入住率及人口變化或政策因素等而略有調整,故不能百分之百地保證能夠就讀所謂的名校,因為面臨著巨大的政策風險,不穩定性較 強,建議購買學區房要慎重,曾經在廣州就發生過花700萬購買的學位房,遇教育局學區調整,最后竹籃打水一場空的情況。

 

主持人:學區房和學位房有什么區別?

顏宇丹律師:很多購房者對學位房都有這樣一個認識誤區:只要房子周邊有學校,就意味著是學位房,只要有學校上就是學位房,只要買了學校附近的房子就一定能上學。首先我們要區分學區房和學位房,所謂“學位房”,是因業主在買房后能獲得相關學校“學位”而得名。一般來說,樓盤項目有“學位”名額是往往是因為其引進了學校,或與某些“名校”有聯建、合作方面的關系。這種情況下,業主子女入讀指定的學校無須跟別的孩子一起參加入學考試、電腦派位等程序。但有的“學位房”由于名額有限,并不能保證100%的直讀率;還有一些樓盤,其實只是在“名校”招生范圍內,卻將自己包裝成“學位房”。

 

“學區房”是政府根據生源情況來劃分的,按最新政策規定,如若業主戶口已遷入“學區房”,那么其子女可以按規定入讀在戶口所在地分配的學校,即“免試就近入學”。但“學區”存在變數,原規劃的學校有可能政府原因變更規劃,也有可能原來的學校由于需要擴大規模而搬遷換址。買了學位房,孩子就能夠進入家長期望的“目標學校”,房子自帶學位(即入學資格);而學區房一定可以就近入學,但由于各種條件限制,并不確定地能進入“目標學校”。

 

主持人:怎么判斷一個樓盤是不是真的學位房?

顏宇丹律師:開發商開發一個樓盤項目往往需要一個周期,在其交付房屋給業主入住以后,有時還會發生因行政機構劃定區域變化而發生學區或學位變更的問題。學校的學位是根據接納量來決定的,而不是開發商決定的,對于教育部門來說,從來沒有明確的“學位房”概念,所以開發商無權也無法承諾所售樓盤是不是學位房,除非開發商與學校有相關協議,學校明確承諾給開發商出售的樓盤多少個學位名額。

 

目前,深圳市劃定義務教育階段學校的招生地段,是按地段招生的方式落實就近入學政策。具體學校的招生地段由所在區教育局根據轄區人口分布等情況,按道路和住宅小區的邊界等進行劃分。每年各區教育局都會根據轄區學位供需情況,對學校的招生地段進行一些必要的調整。越是名校學位越緊張,有的學校學位實行排名制,有的則按優先入戶時間。所以購房者購房之前應當向教育行政主管部門和目標學校了解清楚方能更能實現自己的購房目的。

 

主持人:如果購買了所承諾的學位房,最后卻沒有學位讀,購房者可以要求開發商或二手業主承擔違約責任或者退房嗎?

顏宇丹律師:如果買賣合同明確約定如買方無法獲得得學位,有權解除合同,賣方承擔違約責任,買方當然可以依照合同追究賣方違約責任。未約定在合同內的承諾構成要約也可追究法律責任,如果學位房是屬于在開發商規劃范圍內,所做的承諾或宣傳廣告等具體確定,并且對購房者購買房屋的房價和購房合同的簽訂產生了重大的影響,即使沒有簽到合同里面,也具有法律上的約束力,在合同法里稱為要約。如果購房者接受了要約,而開發商卻沒有實現該要約,則購房者是可以追究開發商的違約責任的。

 

但是,根據國家工商總局發布的《房地產廣告發布規定》(2016年2月1日起實施)第三條的規定,房地產廣告必須真實、合法、科學、準確,不得欺騙、誤導消費者。第十八條規定,房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。

 

二手房的出賣人遷出戶籍對房屋買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響,買受人因出賣人拒不遷出戶籍主張解除合同并賠償損失的,應予支持。因為遷戶對合同目的實現有重要影響,應認定是出賣人的主要義務,出賣人不履行的,買受人可以據此要求解除合同、賠償損失。

 

主持人:學位房有哪些常見的糾紛,能否講講您曾接手的一些典型案例?

顏宇丹律師:因學位房產生的法律糾紛我接受咨詢的案例較多。比如,有一位女士,為了買學位房,在交定金時售樓處介紹說有學位房,而在交完定金之后,改口稱這所學校規劃沒在小區里面,還是小區外面。如果在小區里面,是屬于開發的規劃范圍內,這樣明確了以后卻沒有分到學位,是可以要求承擔違約責任的;但如果是開發的規劃范圍外,開發商無法承諾但卻承諾了,業主也無法就此追究開發商違約責任。假如這位女士不再繼續履行下去,定金可能會被“吃掉”;如果繼續履行下去,但最初購買學位房的目的又不一定實現。

 

主持人:購房者買學位房,有哪些常見的“陷阱”?

顏宇丹律師:有些購房者購買期房,要等一到兩年后才可交房辦理房產證,這時銷售人員卻在推銷房源時預測或稱已收到消息一年兩年交房后,距離項目很近的某重點學校會被劃進學區。但是,學區是否變動,會如何變動都不是開發商所能決定的,如果區域內當年入學的學生數量超過區域內教育資源承受范圍,學區就會進行相應調整。

 

主持人:請從法律方面給購房者一些關于購買學位房的建議。

顏宇丹律師:在與開發商簽約前應到房屋所在地的相關部門查詢是否能獲得學位,如果開發商承諾可以有學位,要在合同中對此約定,并約定如果沒有獲得學位開發商應承擔的違約責任。如果購買的是二手房,還要先了解房屋內是否有他人落戶,到相應的地段學校查詢名額是否被占用,應在房屋買賣合同中約定房屋產權轉移后多少日之內賣方戶口遷出,該房屋相應的某某學校的入讀名額未被占用,否則視為賣方違約,買方有權解除合同,賣方應退還房款,賠償契稅、中介費等一切損失,并支付一定比例的違約金給買方。

 

主持人:購買學位房需要注意哪些問題?

顏宇丹律師:(1)學位有人數限制。正常情況下,在樓盤規劃改建之前,按照一定的教育配套措施,在附近的小學有一定的學位配套,但是這種學位并不一定能夠滿足所有業主子女的要求,因此開發商在銷售樓盤時,就會有先到先得的情況。

(2)學位有年限。部分學位是有年限限制的,有可能等到業主的子女長大,準備入學的時候,才發現該學位已經過期了。

(3)學位被占用。這主要是針對購買二手房的購房者,在購買前要先了解清楚該樓房的學位和戶口是否已被使用,如果戶口已經被使用,則要求前業主遷出,以方便自己戶口遷入后子女獲得入學學位。因而,家長們在給孩子購買學位房時,一定要記得查清楚該房子的學位使用情況和原戶主是否已經將戶口遷出等。

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