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從深圳中院案例中感知回遷房買賣的風險

周爭鋒 發表于[2019-07-18]

這是依據自媒體南方樓事記者提供的采訪提綱,形成的文章。回答后發現,寫的有點長,可以單獨作為我對深圳回遷房風險提示的總結。于是就......       

1.您認為目前購房回遷房存在的風險有哪些?能否分享一些案例?

      答:第一,購買回遷房指標的,在指標買賣協議簽訂后,原業主在依約配合買方在開發商處變更拆遷安置補償協議后,因原業主、舊改項目開發商或政府及原村集體改制的股份公司一方或多方的原因,舊改項目需要更換開發商,新的開發商不認可之前拆遷安置補償協議中的買方的主體資格,買方需要再次找原業主配合辦理一次變更手續,原業主此時往往不會配合,或根本找不到人。指標買賣的好處是不限購、不限售。裁判文書網上,深圳有幾個購買回遷房指標出現糾紛的案例,買受人都訴訟繼續履行成功。

      第二,約定業主辦理出房產證后,雙方辦理過戶手續,存在舊改項目完成初始登記后,在辦理分戶登記的時候,出賣人把已經出售的房產,向開發商提出申請要求變更登記在自己近親屬名下,因原業主無法取得房產,買受人的合同目的最終不能實現。裁判文書網上搜索顯示,深圳大沖華潤舊改項目其中有一戶人家用該手法和其他人打了幾個類似官司。

      第三,約定業主辦理出房產證后,雙方辦理過戶手續的模式,還存在回遷房辦理房產證后,出賣人一房二賣,先行交付給其他人裝修,或原業主辦理房產證后惡意抵押給他人、欠債被人查封。

      依據《廣東高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第24條,出賣人就同一房屋簽訂多重買賣合同,在買賣合同均有效的情況下,買受人均要求繼續履行合同的, 優先權順序依次為已辦理所有權轉移登記>預告登記且在有效期內>占有>遞件>網簽>付款>成立在先的履行順序,否定惡意搶先登記的優先效力。回遷房被他人先行占有,買受人只能主張違約賠償,原業主一旦沒錢賠償,后果不堪設想。裁判文書網上搜索顯示,深圳大沖華潤舊改項目中的同一戶人家也存在一房二賣回遷房賠償差價損失的案例。

      第四,房產沒有金融屬性,成為真正的不動產。按照規劃,回遷安置的地塊和其他的地塊須共同聯合開發,因為相鄰地塊的舊改項目開發進度推進困難,如碰見釘子戶不愿意簽訂拆遷補償安置協議,導致回遷房的房產證長時間無法辦理,房產成為事實上的不動產。裁判文書網上有深圳羅湖某回遷房項目因捆綁的相鄰地塊有釘子戶,回遷戶從1999年搬進回遷安置房到現在無法辦理房產證的案例。

      第五,回遷安置房并不一定都是商品房,有可能是綠本房,具體看開發的規劃。裁判文書網上顯示,羅湖蔡屋圍的一戶回遷戶訴訟開發商京基辦理紅本商品房產權證敗訴的案例,判決顯示需要業主本人補交地價,開發商才可以配合辦理紅本商品房。坪山國土局網站也有,坪山某地塊開發的回遷安置房不是紅本商品房,購買后也無法通過補交地價變更為紅本商品房的溫馨提示。

      2.在中途變更開發商的案例中,您提到了目前正在處理一起相關糾紛,其中的糾紛指的是什么?買家在變更過程中會承擔哪些風險?如何規避?

     答:拆遷房購房指標的買賣,雙方交易的標的是房屋被拆遷后享有的房屋安置權利,其本質上是一種合同債權權利的轉移。司法實踐中法院一般認為,該協議系雙方當事人的真實意思表示,且不違反法律法規的強制性規定,協議有效。《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要(2014年12月16日)》第5條規定,當事人簽訂合同將房屋(包括拆遷安置用房等)的購買指標轉讓給他人,當事人一方主張轉讓合同無效的,一般不予支持,但當事人轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。

      中途拆遷補償安置協議的相對方開發商放棄該項目,新的開發商不一定會認可原來形成的法律關系,特別是原業主不愿意再次配合辦理拆遷補償安置協議權利的再次轉移,買受人只能追究出賣人違約責任。

      該風險依據合同相對性原理,無法從根本上杜絕,只能采取防范措施。

      需要通過訴訟的方式維權,面臨要房還是要賠償的兩難困境,要房就要再等若干年,結果還不確定。要求賠償,損失的數額難以量化,存在舉證困難的情況,為避免舉證困難應在合同簽訂時,明確一個雙方認可明確的賠償標準,也可以明確一個計算賠償的方法,該方法應具備可操作性。

      3.如果賣家在拆遷房分戶時臨時更名,相比被更名的直系親屬,已簽訂合同的買家是否處于劣勢?如何能規避這樣的情況?

      答:時刻關注項目的進展,早發現問題,果斷采取措施。房產達到辦理初始登記的條件后,應核實房產的具體分戶情況,發現問題后盡快采取措施,也就是在近親屬還沒有辦理出房產證前申請法院查封,按照連環買賣的要求訴訟依次過戶房產,具體要求見《廣東高院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第25條、34條。這里面的難點是業主從開發商處獲得的房產不是唯一的一套,是多套,或干脆同一面積的房產有多套,如何確認雙方交易的標的,也就是買賣合同中約定的具體是出賣人從開發商處獲得賠償的哪一套房產,才是雙方交易的標的,這個唯一解決不了,訴訟難以進行。

      這就要求在前面拆遷安置房的買賣合同簽訂時,應明確雙方交易的標的具體是安置房中的哪一套,可以采用空間朝向和順序等辦法加以固定。沒有這個交易標的的唯一性,訴訟維權無從開展。

      4.在回遷房方面,您接觸到的一房二賣的案例多嗎?買家,尤其是后面的買家,獲得賠償的幾率大嗎?如何才能規避類似的情況?

      答:一房二賣是嚴重違反誠實信用原則的行為,不管是一手房還是二手房交易都會被加重處罰。依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規定,一手房開發商一房二賣的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。二手房買受人可以通過評估的辦法,證明自己的損失,要求對方賠償自己的機會成本和可得利益損失。

      即便是能夠獲得差價的賠償,實踐中最終折算下來買受人的損失也不能得到完全的彌補。碰見出賣人已經資不抵債無法執行的,那就更是雪上加霜。

      5.對于想購買回遷房的人,您會給出哪些建議?

      答: 理想很豐滿,現實很骨感。博舊改不應該是投資房產的首選,舊改周期太長,中間存在的不穩定因素太多。確實要買一定要記得,買賣回遷房要確保業主夫妻兩人簽字,最好是出賣人所有的近親屬都在合同上簽字確認,如已經是現房狀態的,要在合同中約定提前交付房產由買家保持占有狀態,提前辦理好物業交接手續。

—周爭鋒2019年7月17日寫于深圳港中旅大廈

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